Bytové domy sú stavebné diela, ktoré svojim majiteľom slúžia na bývanie. Svoju úlohu si môžu plniť bez obmedzení len ak je ich technický stav pravidelne udržiavaný. To znamená pravidelne vykonávať ich opravy, obnovu a modernizáciu. Bytové dom sú spoločným majetkom ich obyvateľov a preto starostlivosť o ne je ich spoločným záujmom.
Na účely obnovy a opráv majú bytové domy zriadený fond prevádzky, údržby a opráv. Povinnosťou správcov a samospráv je každoročne vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhovať výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome mesačne poukazujú prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy. Výšku preddavkov si určujú vlastníci tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.
Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú: mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, výnosy z účtu domu vedeného v banke, príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona, zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu, príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.
Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom. Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
Správca je povinný viesť samostatné účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote do 31. mája nasledujúceho roka, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
Financovanie obnovy bytového domu z prostriedkov nasporených v fonde prevádzky údržby a opráv je ekonomicky veľmi náročné. Vlastné zdroje stačia na pokrytie všetkých nákladov obnovy len veľmi zriedka, preto sa často kombinujú s prostriedkami úverov komerčných bánk, alebo štátnych so ŠFRB.
Možností ako využiť aj iné zdroje na financovanie obnovy bytového domu býva vždy viacero. V minulosti napríklad úverový reťazec Európskej banky pre obnovu a rozvoj SLOVSEFF I, SLOVSEFF II, MUNSEFF a projektov agentúry SEIA.
vPre úspešnú obnovu, modernizáciu, alebo rekonštrukciu bytového domu je veľmi dôležitá jej príprava. Pričom jednou z najvýznamnejších častí prípravy je ekonomická analýza projektu. Aby ste mohli jednoduchšie hodnotiť svoje ekonomické možnosti pre svoje zámery pripravili sme pre Vás úverovú kalkulačku. Pomôže Vám odhadnúť budúce príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv potrebné na financovanie Vašich projektov.
Pre pomoc v orientácií Vašich súčasných možností financovania, riešením nákladových analýz a celkovou prípravou Vašich projektov sa prosím obracajte na našu spoločnosť. Budeme radi ak využijete naše skúsenosti a pomoc na ceste za svojim krajším bývaním.
